Ratgeber Bauträgerrecht

Dieser Ratgeber wendet sich an den Kunden des Bauträgers. Hier soll dem Bauträgerkunden geholfen werden, Fehler zu vermeiden, anstatt schmerzhaft „aus eigenen Fehlern zu lernen“. Das aus den eigenen Fehlern „Gelernte“ wäre auch zu wenig nütze, denn ein Eigenheim baut man regelmäßig nur einmal im Leben.

Ferner ist der Erwerb des Eigenheims unter allen Geschäften, die man als Privatperson abschließt, regelmäßig das mit dem weitaus größten Finanzvolumen. Geld und Zeit in Vorbereitung, Beratung und Kontrolle zu investieren, mag man bei vielen Konsumgeschäften vernachlässigen, aber auf keinen Fall sollte man dies beim Erwerb des Eigenheimes vernachlässigen.

Dieser Ratgeber analysiert für den Bauträgerkunden, auf welches technische, rechtliche und finanzielle Abenteuer er sich einlässt. Es sei vorweggenommen, zu welcher Empfehlung die Analyse führt:

Die technische Kontrolle durch einen Sachverständigen muss vor Baubeginn einsetzen.

Die rechtliche Betreuung sollte vor Vertragsschluss beginnen.

Die Finanzplanung sollte die eventuell notwendigen Rechtsverfolgungskosten mit abdecken. Den sogenannten Crash-Fall sollte man dabei – sofern man die Möglichkeit hat – mit absichern.


Technische Kontrolle

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Die meisten Bauträgerkunden ziehen die erste Alternative vor, weil ihnen die Kontrolle durch einen eigenen

Bausachverständigen

zu teuer erscheint. Dabei kostet eine intensive Bauüberwachung selten mehr als 1,5 % der Bausumme.

Die Bauüberwachung gewährt dafür jedoch, dass Mängel aufgedeckt und diesbezügliche Beweise gesichert werden. Darüber hinaus verhindert die Bauüberwachung aber sogar in einem Großteil der Fälle, dass gravierende Mängel überhaupt entstehen. Das setzt natürlich voraus, dass die Überwachung durch den Sachverständigen des Kunden früh genug einsetzt. Solange der Bau noch nicht begonnen wurde, haben sich Planungsmängel noch nicht realisiert. Durch den Sachverständigen des Bauträgerkunden können sie aufgedeckt und durch den Bauträger (bzw. dessen Architekten) nachgebessert werden.

Bedauerlicherweise beschränken sich selbst die vorsichtigeren Bauträgerkunden oftmals darauf, nur die Abnahme durch einen Sachverständigen durchführen zu lassen. In diesem Stadium ist allerdings ein großer Teil der in Betracht kommenden Ausführungsmängel nicht mehr erkennbar! Bausachverständige sprechen daher mitunter von sog. „Tapeten-Abnahmen“. Dennoch wird der Bausachverständige auch bei solchen „Tapeten-Abnahmen“ regelmäßig fündig. Neben etwaigen gravierenden Mängel findet der Sachverständige regelmäßig eine mehr oder minder große Zahl von untergeordneten Mängeln, die sich ohne weiteres beheben lassen. Deren Beseitigungskosten summieren sich allerdings schnell zu einer relativ hohen Summe, wenn sie durch Drittunternehmer beseitigt werden müssen. Bei vielen Kleinmängeln ist die Anfahrt des Handwerkers ebenso teuer, wie die eigentliche Beseitigung. Oftmals müssen Drittunternehmer durch hohe Margen überhaupt erst motiviert werden, einen derartigen Kleinauftrag anzunehmen und darüber hinaus in ein fremdes Gewerk einzugreifen. Der Bausachverständige hilft dem Bauträgerkunden, einen angemessenen Mängeleinbehalt festzulegen.

Neben dieser Ermittlung von Kleinmängeln, welche natürlicherweise auftreten, bietet die Abnahme durch den Sachverständigen durchaus noch eine erhebliche Chance, dass gravierende Mängel gerade noch rechtzeitig entdeckt werden, bevor mit der Abnahme die Beweislastumkehr eintritt und die vorletzte Rate (Übergabe) bezahlt wird. Hat der Kunde diese erst einmal bezahlt, trägt er das Insolvenzrisiko des Bauträgers. Kann der Bauträger die Mängelbeseitigung nicht bezahlen, geht der Kunde leer aus. Die wenigsten Bauträgerkunden sind sich über die Tragweite dieses Risikos im Klaren.

Durch die frühzeitige Einschaltung des Bausachverständigen kann dieses Risiko minimiert werden. Während der Bauphase sind für den Sachverständigen Mängel erkennbar, die durch den weiteren Baufortschritt überbaut und damit – auch für den Sachverständigen – unsichtbar werden. Der Bauträgerkunde sieht sich dann zunächst nicht veranlasst, über mögliche Mängel nachzudenken.

Gravierende Baumängel entfalten aber oftmals nicht sofort Symptome. So zeigt sich die mangelnde Dichtigkeit eines Kellers z.B. erst dann, wenn über ausreichend lange Zeit ein entsprechender Grundwasserstand gegeben war. Solche Mängel ticken dann als finanzielle Zeitbomben im Portmonaie des Bauträgerkunden.

Eine Wärmedämmung, die bis in das Erdreich hinabgeführt ist, kann einen beträchtlichen Teil ihrer Wirksamkeit einbüßen, wenn ihr Bitumenanstrich im erdberührten Bereich unvollständig ist. Letzteres fällt dem Bauträgerkunden nicht unbedingt auf und ist nach dem Verfüllen der Arbeitsräume (der Baugrube) verdeckt. Der Bauträgerkunde wird sich später nur über die hohen Heizkosten seines Energiesparhauses wundern. Selbst wenn er dann später einen Energieberater engagiert, wird dieser regelmäßig nur den oberirdischen Teil des Hauses mit einer Wärmebildkamera untersuchen und die Ursache nicht unbedingt finden.

Dies soll verdeutlichen, dass der Bauträgerkunde gut beraten ist, die Errichtung seines Hauses in allen Bauphasen durch seinen eigenen Bausachverständigen überwachen zu lassen.

Warum Mängel entstehen

Behebbare Mängel von untergeordneter Bedeutung sind zunächst etwas ganz Natürliches. Bei einer Vielzahl von Verrichtungen unterläuft irgendwann ein Fehler. Der seriöse Werkunternehmer arbeitet die Mängel ab. Auch dies sollte allerdings kontrolliert werden, damit nicht einzelne Nachbesserungen in Vergessenheit geraten.

Es sind jedoch auch gravierende Mängel an der Tagesordnung. Warum? Der Bau eines Hauses bedeutet das Zusammentreffen einer Vielzahl von Gewerken. Diese werden allerdings grundsätzlich nicht vom eigenen Betrieb des Bauträgers erstellt. Vielmehr bauen die meisten Bauträger völlig ohne jeden Eigenanteil. Der Bauträger beschränkt sich meistens auf die Untervergabe der einzelnen Gewerke an Drittunternehmer. Diese arbeiten regelmäßig nicht in der gleichen Konstellation an einem Objekt. Die Koordination der daher meistens „zusammengewürfelten“ Truppe liegt allein beim Bauträger. Daraus rührt ein Kommunikationsproblem.

Darüber hinaus gibt es einen finanziellen Grund. Aufgrund des allgemeinen Preiskampfes werden oftmals kostspielige Vorsichtsmaßnahmen versäumt. Nur ein Paradebeispiel dafür ist das Versäumnis, ein Bodengutachten einzuholen, weil in der vermeintlich trockenen Baugrube ohnehin keine Abdichtung gegen drückendes Wasser notwendig sei. Wenn solche Fehler einmal unterlaufen sind, wird dadurch oftmals die Kalkulationsgrundlage der beteiligten Unternehmen in Frage gestellt. So kann ein mangelhaft abgedichteter Keller ohne weiteres die Insolvenz des Verursachers bedeuten.





Interessenlage und Kräfteverhältnis

Der beherrschende Dreh- und Angelpunkt jedes Kräftemessens zwischen Bauträger und Kunde läst sich in drei Worten zusammenfassen:

Besitzübergabe gegen Zahlung

Bei Bauträgerverträgen ist in der Regel der Besitz am Objekt Zug um Zug gegen Zahlung der vorletzten Rate zu übergeben. Der Besitz am Objekt ist damit praktisch das Faustpfand des Bauträgers. Macht der Kunde einen Mängeleinbehalt geltend, welchen der Bauträger in dieser Höhe nicht akzeptieren möchte, übergibt er einfach das Objekt nicht. Unabhängig für diese Betrachtung des Kräfteverhältnisses ist dabei die Frage, wer von beiden mit seiner Ansicht Recht hat.

Es ist überall zu beobachten, dass sich die Bauträgerkunden auf den vertraglich vereinbarten Bezugsfertigkeitstermin tatsächlich verlassen. Allzu oft werden sogar die Mietverträge der bisherigen Wohnung gekündigt. Dadurch setzt sich der Bauträgerkunde selbst unter Druck. Kommt er mit dem Bauträger nicht überein, welcher Mängeleinbehalt von der vorletzten Rate einzubehalten sei, kann er nicht umziehen. Es drohen ihm Schadensersatzansprüche des bisherigen Vermieters, welcher gegenüber dem Nachmieter dadurch vertragsuntreu wird, dass er die neu vermietete Wohnung nicht rechtzeitig zur Verfügung stellen kann. Dieser Druck kann von Seiten des Bauträgers als sicherer Verhandlungsvorteil eingeplant werden. Er wird daher unnachgiebig auf der Zahlung der vorletzten Rate in der von ihm vertretenen Höhe bestehen.

In dieser Situation hat der Kunde nur zwei Möglichkeiten:

1. Alternative

Die vorletzte Rate Zug um Zug gegen Übergabe bezahlen und dann anschließend einen Prozess anstrengen.

2. Alternative

Die strittige Zahlung nicht leisten und stattdessen ein juristisches Tauziehen um die Übergabe des Objektes beginnen.

Beide Alternativen haben Vor- und Nachteile, aber die 2. Alternative empfehle ich als die bessere.



1. Alternative:

Pro:

Der Kunde gelangt schnell ins neue Eigenheim.


Contra:

Der Kunde trägt das Insolvenzrisiko des Bauträgers.

Der Kunde schmälert durch die Zahlung seine Liquidität bis zum Ende des (siegreichen) Prozesses.

Aufgrund dieser Liquiditätsminderung kann der Kunde oft die Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im Wege der Ersatzvornahme durchführen.



2. Alternative

Pro:

Der Kunde erhält sich seine Liquidität.

Erhält der Kunde durch einen geschickten Kompromiss ohne Zahlung den Besitz an dem Objekt (hier eröffnet die Beauftragung eines spezialisierten Baurechtlers gewisse Chancen), dann behält er die Liquidität, um die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen zu lassen.

Der Kunde trägt nicht das Insolvenzrisiko des Bauträgers, sondern kann stattdessen sogar zum Nutznießer einer etwaigen Insolvenz des Bauträgers werden.

Contra:

Zähes und unter Umständen langwieriges Ringen um die Übergabe, ggf. durch Herausgabeklage.

Je nach Konstellation kann ein weiterer Konflikt entstehen und zwar mit der Bank des Erwerbes.


Der Vorteil der bedingungslosen Zahlung liegt auf der Hand. Der Kunde kann sofort in sein Haus einziehen. Er muss lediglich mit den Unannehmigkeiten leben, welche sich aus den Mängeln ergeben.

Es handelt sich definitiv um den Weg des geringsten Widerstandes. Trotz dieses Schlagwortes soll dieser Weg nicht von vorn herein verworfen werden. Er kann aus persönlichen Gründen, welche aus der Lebenssituation der Erwerber herrühren, sinnvoll erscheinen. Man sollte sich nur über die folgenden Nachteile im Klaren sein.

Dem Kunden fehlt nach der Zahlung an den Bauträger zunächst einmal Liquidität. Diese braucht er jedoch um seine Rechtsverfolgungskosten zu bestreiten. Kann er diese nicht finanzieren, dann kann er auch seine Mängelrechte nicht durchsetzen. In diesem Zusammenhang sei darauf verwiesen, dass die Bank des Bauträgerkunden bei der Prüfung seines Finanzbedarfes sogar Details aus dessen Haushaltsbedarf ermittelt, nicht aber den Finanzbedarf für etwa anfallende Rechtsverfolgungskosten berücksichtigt. Regelmäßig wird der Kunde dann feststellen, dass er eigentlich finanziell handlungsunfähig ist. Seitens der Bauträger wird dieser Umstand mitunter fest einkalkukliert. Man könnte es mit den Worten umschreiben: „Die Bauträgerkunden bellen nur, sie beißen nicht!“ Wenn der Kunde es tatsächlich schafft, die Rechtsverfolgungskosten zu finanzieren, kann er einen Mangelbeseitigungskostenvorschuss einklagen. Der Prozess kann sich einige Jahre hinziehen. Auch wenn der Prozess letztlich siegreich abgeschlossen wird, fehlt dem Kunden aber zumindest während der Prozessdauer regelmäßig die Liquidität, um die notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen durchzuführen.

Darüber hinaus ist ein siegreicher Prozess aber noch kein erfolgreicher Prozess. Der gewonnene Prozess führt nur zu einem Vollstreckungstitel gegen den Bauträger. Ist dieser zwischenzeitlich in Insolvenz gefallen, bleibt sein Kunde nicht nur auf den Mängelbeseitigungskosten, sondern auch auf den Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren sitzen. U.U. ist es der Bauträgerkunde selbst, der nach fruchtloser Vollstreckung den Insolvenzantrag stellt und natürlich auch bezahlt.

Da man regelmäßig nicht voraussehen kann, ob der Bauträger bei Ende des Prozess noch solvent sein wird, besteht für den Bauträgerkunden eine gewaltige Hemmschwelle, seine Rechte einzuklagen. Dem Bauträger ist das regelmäßig bewusst. Er kann diese Zweifel des Kunden instrumentalisieren und z.B. verlautbaren lassen, im Falle eines solchen Prozessverlustes würde er voraussichtlich Insolvenz anmelden müssen. Der Bauträgerkunde kann zwar durch seinen Bauanwalt die Bilanzen etwa einer Bauträger GmbH erlangen. Die daraus zu entnehmenden Informationen lassen aber regelmäßig keine auch nur halbwegs sichere Prognose über die Gefahr einer Insolvenz bis zum Ende des Prozesses zu. Das gilt insbesondere für kleinere Gesellschaften und vor allem für Projekt-GmbHs.


Zur 2. Alternative:

Die 2. Alternative bietet dem Kunden die Möglichkeit, seine Liquidität zunächst einmal zu schonen.

Verschafft sich der Kunde im Verhandlungswege den Besitz am Objekt, trotz des strittigen Mängeleinbehaltes, hat er das Kräfteverhältnis komplett zu seinen Gunsten gewendet. Nunmehr ist es der Bauträger, der seine Anwaltskosten und die Gerichtskosten vorschießen müsste. Etwaige Liquiditätsschwierigkeiten würden ihn daran hindern. Eine sich abzeichnende Insolvenz wirkt sich daher zu Gunsten des Bauträgerkunden aus. Wird ein Insolvenzverfahren eröffnet, wäre es der Insolvenzverwalter, der aus der verbliebenen Masse die Rechtsverfolgungskosten vorschießen müsste. Meistens fehlt es dem Insolvenzverwalter aber nicht nur an Masse, sondern auch an der Verfügbarkeit der Wissensträger, um einen entsprechenden Prozess durchzuführen. Die ehemaligen Bauleiter z.B. werden i.d.R. neue Arbeitsstellen angenommen haben. Auch der ehemalige Geschäftsführer ist oft nicht mehr motiviert, seine Arbeitskraft dem Insolvenzverwalter zur Verfügung zu stellen. Insgesamt ist die Schlagkraft des Insolvenzverwalters deutlich geringer einzuschätzen als die des noch wirtschaftlich handlungsfähigen Baurträgers.

Sofern das Insolvenzverfahren gegen den Bauträger mangels Masse abgelehnt wird, hat der Kunde regelmäßig gar keine Gegenwehr mehr zu erwarten. Der Insolvenzverwalter wird dann seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung nur noch von der Freistellungserklärung der globalfinanzierenden Bank (der Bank des Bauträgers) abhängig machen. Deren Darlehensrückzahlungsansprüche gegen den Bauträger sind durch Grundschuld gesichert. Die Bank hat allerdings nur die Wahl, den Bauträgerkunden von der Grundschuld freizustellen oder ihm den bisher geleisteten Kaufpreis zurückzuzahlen um die Grundschuld verwerten zu können. Zahlt die Bank des Bauträgers also dessen Kunden die geleisteten Kaufpreiszahlungen zurück, dann darf sie dessen Objekt versteigern lassen. Das macht für die Bank regelmäßig nur dann Sinn, wenn die Kaufpreisraten erheblich hinter dem Markt-Wert des Objektes zurückgeblieben sind. Das gilt umso mehr, wenn die globalfinanzierende Bank keinen leistungsstarken Immobilienvertrieb hat. Für eine Differenz von wenigen zig-tausend EURO lohnt sich eine solche Rückabwicklung dann nicht. War der Einbehalt des Kunden größer als die tatsächlichen Mängelbeseitigungskosten, trägt er diesen wirtschaftlichen Gewinn daher regelmäßig auch im Angesicht der globalfinanzierenden Bank davon.

Herausgestellt werden muss allerdings noch der Fall, in dem der Bauträger nicht im Verhandlungswege zur Herausgabe des Objektes zu bewegen ist. Dann ist nach zwei Fällen zu unterscheiden. Wenn der Bauträger bereits in Leistungsverzug ist, ist er zur Herausgabe auch ohne Zahlung der vorletzten Rate verpflichtet. Eine entsprechende Klage kann dann ohne Beweisaufnahme über die gerügten Mängel gewonnen werden. Der Bauträgerkunde wird dann im Rahmen eines solchen Prozesses und in dessen Folge die Gelegenheit haben, einen günstigen Vergleich abzuschließen.

Sofern der Bauträger nicht in Schuldnerverzug ist, kann die Herausgabe nicht verlangt werden, ohne die betreffenden Mängel, welche den Einbehalt begründen, im Prozess darzulegen. Beweispflichtig hingegen bleibt für das Nichtbestehen aller bei der Abnahme gerügten Mängel der Bauträger. Werden z.B. Mängelbeseitigungskosten von 10.000,- € ermittelt, kann der Bauträgerkunde 30.000,- € von der vorletzten Rate einbehalten und dennoch die Herausgabe durchsetzen.